成功案例
买卖不破租赁二审维持案例
作者：刘甲 律师 时间：2018年10月23日
一、上诉人诉称
硚房集团上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判王治河腾退其占有的硚房集团所有的位于武汉市硚口区中山大道170号2栋（2-1-1）号房屋；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：诉争房屋原来是武汉新业实业有限公司（简称新业公司）的办公用房，新业公司在过户前并未按照国家相关规定变更其使用性质，办公用房不适用住房福利分配的政策性规定，上诉人居住在诉争房屋不是有权占有，一审认定新业公司与被上诉人之间因福利政策形成租赁关系错误；依照物权法，上诉人已经合法取得诉争房屋的所有权，被上诉人负有腾退义务。一审认定事实不清、适用法律错误，请二审查清事实，支持上诉人的上诉请求。二、被上诉人辩称王治河辩称，案涉房屋属王治河所任职公司原分配福利房，属于单位自管房，并由王治河承租多年，王治河基于职工身份和工资的受偿对案涉房屋的占有属于有权占有；上诉人购买案涉房产时，王治河尚对房屋处于占有状态，上诉人明知这一情况，依然与实业公司订立房屋买卖合同并取得了产权证书，故上诉人对房屋的所有权存在瑕疵，王治河对案涉房屋的占有可以对抗上诉人基于瑕疵所有权的排除妨害之请求；安置房地产项目开发范围内住户也是项目开发方即上诉人与新业公司的共同法定义务，费用承担系其内部法律关系，上诉人与新业公司均无权在未与被上诉人达成安置协议的前提下要求被上诉人腾退。一审认定事实清楚、适用法律正确，请予维持。三、一审查明情况硚房集团向一审法院起诉请求：1、判令王治河腾退其占有硚房集团位于武汉市硚口区中山大道170号2栋（2-1-1）号房屋（72.50平方米）。2、本案的诉讼费由王治河承担。一审法院查明：武汉市硚口区中山大道170号房屋（新××号）原为武汉新业实业有限公司（以下简称新业公司）所有。2002年7月8日，经（2002）武经初字第149号民事判决书判决，新业公司应向中国农行江城支行偿还人民币1,500万元及美金125万元。后中国农行江城支行申请强制执行，执行过程中，新业公司与湖北大众房地产开发公司（以下简称大众公司）达成协议，将武汉市硚口区中山大道170号房屋1号楼、4号楼以380万元价格转让给大众公司，房屋价款用于抵偿中国农行江城支行的部分债务。2010年8月2日，湖北省高级人民法院将上述执行案件指定湖北省嘉鱼县人民法院执行。2012年5月16日，新业公司（甲方）与武汉鼎晟置业有限公司（乙方，原大众公司）签订《协议书》，约定双方同意将武汉市硚口区中山大道170号房屋过户至硚房集团名下，该房屋作为乙方与硚房集团合作项目的投资入股。2012年6月12日，新业公司（甲方）与硚房集团（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将武汉市中山大道170号写字楼（协议价4,000万元）和武汉市汉阳区肖家中湾69号宗地（协议价7,000万元）过户至乙方，乙方向甲方支付3,000万元，余下的8,000万元作为甲方项目开发的投资款。2012年6月20日，湖北省嘉鱼县人民法院作出（2012）鄂嘉鱼法执字第00054号《执行裁定书》，裁定解除武汉市硚口区中山大道170号房屋的抵押、查封，由新业公司将上述房屋按评估价过户给硚房集团。2012年6月22日，新业公司（甲方）与硚房集团（乙方）签订《房地产转让合同》，约定根据（2011）鄂嘉法执字第02号《执行裁定书》和（2012）鄂嘉鱼法执字第54号《协助执行通知书》，甲方为了偿还银行贷款及安置企业职工，经法院裁定，甲方将武汉市硚口区中山大道170号房屋（建筑面积3097.35平方米，占地面积973.34平方米）有偿转让给乙方，价格为3,000万元，合同生效之日起5日内，乙方支付1,500万元，直接汇交嘉鱼县人民法院账户以便甲方偿付银行贷款，解除房屋抵押手续后，7日内乙方再支付1,500万元以便解决职工改制安置问题。后上述房屋于2013年3月4日过户登记至硚房集团名下。另查明，王治河系武汉中环实业总公司员工，其居住在武汉市硚口区中山大道170号2栋（2-1-1）号房屋（72.50平方米）。一审法院认为，硚房集团现作为房产所有权人主张权利，自当审查王治河是否存在可以对抗的权利。硚房集团取得争议房屋的方式，虽然是在法院执行过程中，但仍然是在与原权利人形成交易合意后，支付约定的对价，然后完成权属登记权属转移。所有权变动的时间为2013年3月4日。根据王治河提交的证据，王治河作为新业实业公司关联公司的职工于上世纪90年代即在诉争房屋居住，并一直居住至今，这也是以前职工福利政策之一。王治河与其服务的公司实际成立租赁关系。而房屋所有权的变动，并不影响租赁合同的效力。王治河方租赁、占有在先，属于有权占有，在租赁合同期满前占有诉争房屋有合法依据。故对硚房集团的诉讼请求不予支持。若硚房集团认为在支付对价后，原权利人没有按照约定安置职工，可以另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：驳回武汉市硚房集团有限责任公司的全部诉讼请求。本案案件受理费250元，由武汉市硚房集团有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。四、二审查明情况，2001年10月18日，武汉中环实业集团有限公司更名为新业实业公司。本院认为，王治河于上世纪90年代由其所在单位分配居住使用诉争房屋至今，其与原房屋所有权人已形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，硚房集团虽取得诉争房屋的所有权，但不影响王治河与原房屋所有权人之间租赁合同的效力。综上所述，硚房集团的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：五、二审判决驳回上诉，维持原判。
硚房集团上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判王治河腾退其占有的硚房集团所有的位于武汉市硚口区中山大道170号2栋（2-1-1）号房屋；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：诉争房屋原来是武汉新业实业有限公司（简称新业公司）的办公用房，新业公司在过户前并未按照国家相关规定变更其使用性质，办公用房不适用住房福利分配的政策性规定，上诉人居住在诉争房屋不是有权占有，一审认定新业公司与被上诉人之间因福利政策形成租赁关系错误；依照物权法，上诉人已经合法取得诉争房屋的所有权，被上诉人负有腾退义务。一审认定事实不清、适用法律错误，请二审查清事实，支持上诉人的上诉请求。二、被上诉人辩称王治河辩称，案涉房屋属王治河所任职公司原分配福利房，属于单位自管房，并由王治河承租多年，王治河基于职工身份和工资的受偿对案涉房屋的占有属于有权占有；上诉人购买案涉房产时，王治河尚对房屋处于占有状态，上诉人明知这一情况，依然与实业公司订立房屋买卖合同并取得了产权证书，故上诉人对房屋的所有权存在瑕疵，王治河对案涉房屋的占有可以对抗上诉人基于瑕疵所有权的排除妨害之请求；安置房地产项目开发范围内住户也是项目开发方即上诉人与新业公司的共同法定义务，费用承担系其内部法律关系，上诉人与新业公司均无权在未与被上诉人达成安置协议的前提下要求被上诉人腾退。一审认定事实清楚、适用法律正确，请予维持。三、一审查明情况硚房集团向一审法院起诉请求：1、判令王治河腾退其占有硚房集团位于武汉市硚口区中山大道170号2栋（2-1-1）号房屋（72.50平方米）。2、本案的诉讼费由王治河承担。一审法院查明：武汉市硚口区中山大道170号房屋（新××号）原为武汉新业实业有限公司（以下简称新业公司）所有。2002年7月8日，经（2002）武经初字第149号民事判决书判决，新业公司应向中国农行江城支行偿还人民币1,500万元及美金125万元。后中国农行江城支行申请强制执行，执行过程中，新业公司与湖北大众房地产开发公司（以下简称大众公司）达成协议，将武汉市硚口区中山大道170号房屋1号楼、4号楼以380万元价格转让给大众公司，房屋价款用于抵偿中国农行江城支行的部分债务。2010年8月2日，湖北省高级人民法院将上述执行案件指定湖北省嘉鱼县人民法院执行。2012年5月16日，新业公司（甲方）与武汉鼎晟置业有限公司（乙方，原大众公司）签订《协议书》，约定双方同意将武汉市硚口区中山大道170号房屋过户至硚房集团名下，该房屋作为乙方与硚房集团合作项目的投资入股。2012年6月12日，新业公司（甲方）与硚房集团（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将武汉市中山大道170号写字楼（协议价4,000万元）和武汉市汉阳区肖家中湾69号宗地（协议价7,000万元）过户至乙方，乙方向甲方支付3,000万元，余下的8,000万元作为甲方项目开发的投资款。2012年6月20日，湖北省嘉鱼县人民法院作出（2012）鄂嘉鱼法执字第00054号《执行裁定书》，裁定解除武汉市硚口区中山大道170号房屋的抵押、查封，由新业公司将上述房屋按评估价过户给硚房集团。2012年6月22日，新业公司（甲方）与硚房集团（乙方）签订《房地产转让合同》，约定根据（2011）鄂嘉法执字第02号《执行裁定书》和（2012）鄂嘉鱼法执字第54号《协助执行通知书》，甲方为了偿还银行贷款及安置企业职工，经法院裁定，甲方将武汉市硚口区中山大道170号房屋（建筑面积3097.35平方米，占地面积973.34平方米）有偿转让给乙方，价格为3,000万元，合同生效之日起5日内，乙方支付1,500万元，直接汇交嘉鱼县人民法院账户以便甲方偿付银行贷款，解除房屋抵押手续后，7日内乙方再支付1,500万元以便解决职工改制安置问题。后上述房屋于2013年3月4日过户登记至硚房集团名下。另查明，王治河系武汉中环实业总公司员工，其居住在武汉市硚口区中山大道170号2栋（2-1-1）号房屋（72.50平方米）。一审法院认为，硚房集团现作为房产所有权人主张权利，自当审查王治河是否存在可以对抗的权利。硚房集团取得争议房屋的方式，虽然是在法院执行过程中，但仍然是在与原权利人形成交易合意后，支付约定的对价，然后完成权属登记权属转移。所有权变动的时间为2013年3月4日。根据王治河提交的证据，王治河作为新业实业公司关联公司的职工于上世纪90年代即在诉争房屋居住，并一直居住至今，这也是以前职工福利政策之一。王治河与其服务的公司实际成立租赁关系。而房屋所有权的变动，并不影响租赁合同的效力。王治河方租赁、占有在先，属于有权占有，在租赁合同期满前占有诉争房屋有合法依据。故对硚房集团的诉讼请求不予支持。若硚房集团认为在支付对价后，原权利人没有按照约定安置职工，可以另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：驳回武汉市硚房集团有限责任公司的全部诉讼请求。本案案件受理费250元，由武汉市硚房集团有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。四、二审查明情况，2001年10月18日，武汉中环实业集团有限公司更名为新业实业公司。本院认为，王治河于上世纪90年代由其所在单位分配居住使用诉争房屋至今，其与原房屋所有权人已形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，硚房集团虽取得诉争房屋的所有权，但不影响王治河与原房屋所有权人之间租赁合同的效力。综上所述，硚房集团的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：五、二审判决驳回上诉，维持原判。
